11月前100房企单月权益销售2828.58亿元，环降12.74%同升1.03%
“2024年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示，11月前100房企单月权益销售2828.58亿元，单月环比下降12.74%，同比上升1.03%。1-11月，前100房企实现累计权益销售25441.92亿元，同比下降约30.98%，降幅收窄约3个百分点。
中海地产、保利发展和华润置地占据权益销售金额前三甲，分别录得2515.06亿元、2427亿元以及1581.5亿元。其中，万科和招商蛇口紧随其后，为1446.66亿元、1304亿元。
销售门槛值方面，1-11月，前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为930亿元、311亿元和147亿元；全口径销售面积门槛值分别约为533万平方米、172万平方米和90万平方米；权益金额门槛值分别约为579亿元、198亿元和101亿元。可以看到，各梯级之间的门槛值相差比较大，说明企业之间的销售持续分化。
值得注意的是，11月前100房企单月全口径销售为4109.03亿元，环比下降10.5%，同比基本没有太大变化。11月前100房企录得全口径销售均价1.85万元/平方米，环比上升2.2%。
房地产税收优惠频繁发布，北上广深取消普宅标准
期内，财政部、住房城乡建设部等部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场平稳健康发展的税收优惠政策。
其中，契税方面，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税。
北京、上海、广州、深圳四个一线城市将于12月1日起取消普通住房和非普通住房标准。
观点指数认为，这些措施的实施有助于提高住房交易的契税优惠力度，增值税降低将减少消费者的资金支出，从而进一步降低购房交易成本。
公积金优化是支持居民购房的重要政策之一。11月26日，广州发布《关于调整住房公积金政策的通知》，涉及贷款最高额度、首付比例、贷款年限等方面。其中最高贷款额度方面，一人申请的最高额度调整至80万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至160万元。此外，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套及第二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮40%，最高达224万元。
此外，购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%。购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%。
这将进一步发挥住房公积金的社会保障作用，切实减轻缴存人的购房负担，节省利息支出，缓解购房资金压力。
据了解，今年4月8日广州发布的《广州住房公积金管理中心关于调整个人住房公积金贷款最高额度有关事项的通知》显示，将“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度分别由原来的60万元和100万元，提升至70万元和120万元。二孩及以上家庭购买首套房贷款最高额度上浮30%，广州“一人”和“两人或两人以上”住房公积金贷款最高额度可分别达91万元和156万元。
相比今年4月，11月发布的公积金优化政策里的贷款额度有一定比例的上浮，购房者可贷金额增加，释放消费内需潜能。
据观点指数不完全统计，期内发布公积金优化政策的城市不少。如韶关购买新建商品房已办理个人住房商业贷款(不包括组合贷款)，现符合韶关住房公积金贷款申请条件的缴存职工，可申请将商业贷款未结清部分转为公积金贷款。黔南市提高住房公积金贷款额度。购买新建商品房的缴存人家庭最高贷款额度调整为60万元；生育二孩及以上的缴存人家庭最高贷款额度调整为70万元。
房产消费仍然有上升趋势，开发商低价策略行之有效
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。对比1-9月，上述四个指标均收窄约2个百分点。
按地区来看，东部地区商品房销售47163亿元，同比下降21.2%；中部地区13681亿元，同比下降21.9%；西部地区13976亿元，同比下降19.9%；东北地区2034亿元，同比下降13.9%。
可以看到，10月份销售额降幅全线收窄。根据监测的10城11月前四周的住宅销售来看，销售环比提升，止跌回稳迹象渐明。
住房城乡建设部最新发布的数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，环比9月份扩大12.5个百分点，自去年6月份连续下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。
10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。
成交量增长从一线城市向更多城市扩大。统计数据显示，一线城市增长更为明显，新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增长超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。
分地区来看，11个省份新建商品房网签成交量同比增长，较上月增加6个。其中，湖南、天津、广东、江西、江苏同比增长超过10%；20个省份二手房网签成交量同比增长，较上月增加2个，其中，北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。
观点指数监测的10个城市中，11月前四周商品住宅成交843.64万平方米，环比10月前四周上升25.06%。
从城市成交数据来看，11月的房产消费仍然有上升的趋势。上海链家数据显示，11月前10日，上海的新房成交量较上月同期增长234%，二手房成交量较上月同期增长89%。
深圳贝壳研究院数据显示，今年11月1日至17日期间，深圳新房市场日均网签量达到276套，刷新了自2007年以来的记录。同期，二手房市场日均网签量为240套，创下自2020年10月以来的新高。深铁置业发布，位于深圳大运板块的深铁阅云境项目首推214套房源，开盘不足2小时内即售罄，销售金额10.77亿元。这是继福田海德园、龙华深业上城、光明中建观玥邸之后，深圳今年出现的第四个“日光盘”。
深铁阅云境项目售罄的根本原因是低价。此前土拍条件提及普通商品住房销售均价不得高于50800元/平方米，出售型人才住房平均售价不得高于30400元/平方米，最高售价不得高于31900元/平方米。本次预售备案价仍按照拿地限价，并且开发商在登记、认筹、开盘、付款等阶段给出了不同优惠，叠加后接近8.65折，折后均价4.36万/平方米，单价3.73-4.93万/平方米，总价在363-687万/套。
观点指数认为，这段时间不少开发商趁着政策热度仍存的窗口期抓紧去化，主要的举措就是降低售价。实际上，这个策略行之有效。在低迷的市场中，下调价格可以吸引不少买家，更勿论是市场情绪较为积极的11月份。
一线城市二手住宅销售价格环涨0.4%，近13个月以来首次转涨
国家统计局发布的数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降4.9%、10.4%和8.1%，上海上涨5.0%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降6.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降6.6%，降幅与上月相同。
值得注意的是，10月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。
一线城市二手住宅销售价格同比下降9.6%，降幅收窄1.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.7%、12.5%和10.9%。
二线城市二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.5个百分点。二线城市二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅环比下降0.6%，降幅收窄0.3个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比下降9.0%，降幅与上月相同。
70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨的城市有8个，比上月增加8个。
国家统计局在10月开展的对70个大中城市月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比继续提升，分别为75.9%和60.4%，分别比上月提高17.6个和15.0个百分点。
观点指数观察到，从价格层面数据来看，房市正在回暖，尤其体现在一线城市二手住宅年内销售价格环比首涨上。上文提到，11月一线城市无论是政策宽松，还是市场表现都呈现积极的态势，预计一线城市回暖速度要优于其他线级城市。
10月份的房地产开发景气指数为92.49，已经连续10个月回升，距离适度景气水平最低边界值还差2.51%。（通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平）
定金及预收款26444亿元，降幅收窄近2%
到位资金方面，1-10月份，房地产开发企业到位资金87235亿元，同比下降19.2%。其中，国内贷款12400亿元，下降6.4%；利用外资30亿元，下降19.1%；自筹资金31483亿元，下降10.5%；定金及预收款26444亿元，下降27.7%；个人按揭贷款12436亿元，下降32.8%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
由于10月销售大幅增加，个人按揭贷款和定金及预收款亦出现降幅收窄的情况，以上两个指标与同期销售指标变化幅度基本一致，即相比1-9月环比收窄约2个百分点。
新开工方面，1-10月房地产累计新开工面积61226.93万平方米，同比下降22.6%，降幅较上月扩大0.4个百分点。10月单月房地产新开工面积5176.18万平方米，同比下降27.23%。
竣工方面，1-10月房地产累计竣工面积41995.15万平方米，同比下降23.9%，升幅较上月下降0.5个百分点。10月单月房地产竣工面积5179.59万平方米，环比上升51.36%，同比下降19.65%。
观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是拿地开工项目同比去年降幅加大，项目量较少。而竣工方面环比增加是白名单项目推进交付的政策支持。
本文源自：观点网
