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土拍场上出现了“超级锦鲤”




图片来源:稿定素材

在1-4月的房企土拍数据中,深耕安徽的【伟星房产】闯入全国新增货值榜11名,超越了越秀、中海、中铁建等国央企。

另一家排名20的南通房企【亚伦房地产】,上个月成为广州土拍中最幸运的仔,摇中了今年以来区域最热地块。

他们被业界称为“过江龙”中小房企,但中小房企背后,有大靠山。

你可能没有看过伟星的房子,但你家的水管、地漏、水阀、拉链等五金用品,可能都是出自伟星集团。

亚伦房地产的母公司则是“纺织大户”亚伦集团,创始人刘伯香是南通首富。

对比而言,这两家企业的商业版图中,房地产业务的表现并不突出,但胜在经营稳健。

这两年的地产业,有人加速逃离,有人逆风补位。这两家企业便是后者——不再满足继续在当地市场守擂,开始向热门城市进攻。

卖水管的、做纺织的,都想来房地产碰碰运气。

走出家门口的契机

安徽芜湖有一个外号叫“伟星市”。

伟星房产在当地市场占有率在42%左右,走在大街上,就像在欣赏伟星的造城史。

1992年开始进入房地产的浙商伟星,把根据地建在了安徽。多年来,伟星主要盘踞在芜湖、马鞍山这两座城市,靠着耕耘三四线城市的客群口碑,坐上了安徽楼市销售榜的头把交椅。

龙争虎斗的年代,这家房企一直未展露出向外扩张的野心,直到2020年。

伟星集团董事长章卡鹏当年考察公司房地产项目时提到,“未来当公司竞争力和实力进一步凸显时,就要寻找新的城市发展”。

从那一年起,伟星就开始积极为外拓做准备,目标囊括了长三角的重要省会城市。

伟星打算“出门看看”之时,头部房企开始为债务奔忙,各地拿地门槛、拿地资质也在降低,伟星更有机会上前补位。

2021年,伟星接连出现在合肥、南京、杭州、武汉等城市的土拍现场,全年拿地总投入达到225亿,同比增长127.4%。

土地市场全年疲软的2022年,却是伟星自成立以来拿地最多的一整年,总金额高达243亿元。

这一年,伟星房产全年销售额达333亿元,实现了三年业绩翻一番。合肥、杭州、南京、武汉这些伟星新进城市项目销售业绩贡献占比超50%。

尝到甜头的伟星,出牌更大胆了——今年3月,伟星以31亿元的总价,拿下南京史上第二贵的地块。

想要独立不容易

亚伦走出家门时,却没有伟星这么独立。

亚伦从上世纪90年代开始布局地产,主耕江苏省内。不同于伟星,亚伦的产品,多以动迁房、安置房、保障房为主。

这也使得亚伦后来在市场化住宅中竞争力薄弱,尤其在本地市场——2020-2022年克而瑞南通年度权益销售排行榜中,亚伦甚至没挤入前20名。

亚伦深知自己在大本营存在感低,愿意寻找新市场;但光凭自身的力量,又担忧无法在竞争更大的城市立足,于是选择和规模房企合作

疫情之前,亚伦跟着融创这个老大哥在杭州、广州转了一圈,合作开发了10多个项目,不过亚伦在其中的角色只是“投资者”。

融创暴雷后,亚伦又与国企、民企合作,攻略城池的方式主要还是合作拿地,由对方房企操盘。

转折发生去年底,亚伦一反常态,于深圳独立拿下6亿元一宗安居房用地,当时业界也并未惊讶,毕竟安居房这类项目是亚伦的强项。

今年3-4月,南通亚伦豪掷40亿元在西安、广州夺得两宗封顶摇号地块,皆是独立拿地,这才获得业界更多目光,称其为“黑马”“锦鲤”。

目前两块地均未有实质进程,坊间有观点认为,按照亚伦的作风,后续可能引入规模房企合作开发,因为亚伦在这两地知名度不高,操盘经验也没有上述伟星那么丰富。

赌一把未来

从这几轮的土拍来看,伟星房产和亚伦地产基本上瞄准了热门地块,和一众知名房企战斗到摇号。

眼看价格封顶,丝毫没有退缩,底气来源于背后的实业靠山。

早在上世纪70年代,伟星房产母公司伟星集团在台州临海起家,旗下拥有两家上市公司伟星股份和伟星新材,分别从事服饰辅料,塑料管道制造,皆是行业的龙头老大。

同样的创业时点,亚伦母公司南通亚伦涉足家纺和针织产业,创始人刘伯香逐渐成为当地首富。

实业背景强大,再加上此前盘踞一方并未扩张,资金流动性充裕且杠杆包袱相对小。

但自从走出了舒适圈,这些房企对资金的渴望明显增强。

以伟星房产为例,母公司伟星集团,以及临海彗星去年频繁向金融机构质押伟星新材股权,资金用途多为“经营”“贷款”

企查查数据显示,临海彗星其中一项主营业务就是房地产,这被业界猜测,这些资金的实质用途可能是为地产业务“输血”。

截至去年七月,伟星集团累计质押伟星新材约2.27亿股,占其所持股份比例为37.64%;临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股,占其所持股份比例为38.24%。

频繁的质押操作也让人担忧——目前市场状况暂未完全企稳,将地产杠杆施加在实业身上,可能会有反噬后者的风险,这两年的出险房企中已有不少例子。

从目前土拍的动作来看,伟星还是决定撒钱豪赌一把。

伟星还定下了一个小目标。在2022年东部区域、浙江区域经营工作会议上,一位伟星高管表示:“通过三至五年的努力,计划实现500亿—900亿元的销售规模。”

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